| İçindekiler |
|---|
| Konut ve Çatılı İş Yerlerinde Kiracıyı Tahliye Etme Yolları |
| Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi Sebebiyle Tahliye |
| Bir Kira Döneminde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye |
| Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye |
| Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye |
| İhtiyaç Sebebiyle Tahliye |
| Taşınmazın Esaslı Onarımı, Tadilatı Nedeniyle Tahliye |
| 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye |
| Kiracının Oturmaya Elverişli Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye |
Haberler 15.10.2023 23:24 | Son Güncelleme 16.10.2023 14:45 | Okunma Süresi 18 Dakika
Bu yazımızda kısaca kiracıyı tahliye etme yolları açıklanmış olup, her bir koşul uzun uzun sonraki yazılarda Yargıtay kararları ile açıklanacaktır.
A-Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi Sebebiyle Tahliye
Bu koşul kiracının ödeme süresinde kirayı ödememesi üzerine, kiraya verenin kendisine süre vermesi ve bu süre içerisinde ödememesi halinde tahliye edeceğini ihtar etmesi ile kiranın ödenmemesi halinde uygulanacak tahliye yoludur.
Türk Borçlar Kanunu’nda şu şekilde düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde genel bir düzenleme öngörülmüştür. Ürün kirası için de benzer bir düzenleme öngörülmüştür: “Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Burada iki önemli dava şartı bulunmakta olup;
-Kiracının muaccel bir kira bedelini ödememesi
-Kiraya Verenin Kiracıya Yazılı İhtar Çekmesi
Şartlarının varlığı halinde kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kira bedelinin ihtarla ödenmesi halinde bu şarta dayalı olarak tahliye hakkı kalkmakta olup, şartları varsa iki haklı ihtar yoluyla tahliye düşünülebilir. Çekilecek olan ihtarda kira bedelinin açıkça yazılması gerekmekte olup, ihtar dava şartıdır, yapılacak icra takibi de ihtar yerine geçmektedir.
B-Bir Kira Döneminde İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracının bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi veya benzer bir aykırılıkta bulunması halinde kiraya veren tarafından iki ayrı ihtarın çekilerek kiracının tahliye edilmesi halidir.
Söz konusu husus 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) 352/2’de düzenlenmiş bulunmaktadır.TBK’nın 352/2 maddesi uyarınca;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu tahliye yolunda birden fazla şart bulunmakta olup, şartlar şu şekildedir:
1. İhtar yazılı olarak yapılmalı ve hangi aya ait kira bedelinin istendiği açıkça belirtilmelidir.
Kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarlar yazılı olarak yapılmalıdır ve şüphesiz ki, bu çerçevede seçilebilecek en iyi yol söz konusu ihtarnamelerin noter kanalıyla keşide edilerek kiracıya tebliğ edilmesi olacaktır. İcra takibi de ihtar yerine geçmektedir.
Diğer yandan söz konusu ihtarnamelerin içeriğinin yalın, net ve anlaşılır olması gerekmekle birlikte ayrıca içeriğinin eksiksiz olması gerekmektedir. Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarnamelerde, istenen kira bedelinin net olarak belirtilmesinin yanı sıra talep edilen kira bedellerinin hangi aya ait olduğu da net bir biçimde ihtarnamede belirtilmelidir.
2- Kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarların tahliyeyi sağlayabilmesi için söz konusu ihtarların haklı olarak yapılması gerekmektedir. Bir ihtarın haklı olarak yapıldığının kabul edilebilmesi için ise, kiracının ödeme yükümlülüğü altında bulunduğu kira bedelinin sözleşmede belirtilmiş olan tarih aralığında ödenmemiş olması gerekmektedir.
3- TBK’nın ilgili maddesinde de belirtilen en önemli husus, iki haklı ihtarın bir yıl içerisinde değil bir kira yılı içerisinde verilmiş olması gerekliliğidir.
Aksi takdirde gönderilmiş olan ihtarlar iki veya daha fazla sayıda olsa bile bir kira yılı içerisinde olma özelliği taşımayacağından kiraya verene kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı vermeyecektir.
Kira Sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde Tahliye davasının açılması gerekmektedir. Kiraya veren tarafından kiracıya bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın çekilmesi sonrasında sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay süre içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle Tahliye davasının açılması gerekmektedir. İhtarlar sonrasında kira bedeli ödense dahi tahliye imkanı bulunmaktadır.
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı ve teslim etmeyi taahhüt etmesi halidir. Söz konusu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352/1’de düzenlenmiş bulunmaktadır.
TBK’nın 352/1 maddesi uyarınca;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları da şu şekildedir:
-Tahliye Taahhüdünde tarih net bir biçimde ifade edilmelidir.
-Tahliye Taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
-Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir.
-Tahliye Taahhüdünün bizzat kiracının kendisi tarafından verilmesi gerekmektedir.
Taşınmazın tahliye edilmemesi halinde; Kiraya verenin Taahhüt edilen Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde İcra Takibi yoluna başvurması veya Tahliye Davası açması gerekmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı sebebiyle kiracıya evde oturacağını ihtar etmesi ve öngörülen süreler sonunda dava hakkı veren bir tahliye yoludur.
Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilir.
Burada önemli olan husus, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekliliğidir.
Kiralaya veren kişinin haricinde, aşağıda sayılan kişilerinde taşınmazı konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut ise tahliye gerçekleştirilebilir.
• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir.
Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere (3-6 AY) uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan davalar usulden reddedileceğinden dava açma sürelerine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Yeni ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tescil sahiplerine özel hak tanıyan bir tahliye usulüdür. Kiracı kiralananı kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Başka bir kişi; satış, bağışlama, miras gibi çeşitli yollarla kiralananın yeni sahibi olabilir. Böyle bir durumda kiracı kiralananı kullanmaya devam ede ancak kanunda belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir.
-Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
-Konut ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekliliğidir.
Taşınmazın yeni sahibinin haricinde, aşağıda sayılan kişilerinde taşınmazı konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut ise tahliye gerçekleştirilebilir.
• Taşınmazın yeni sahibi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir.
Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.
Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir.
Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir.
◾ Sözleşmeye Esaslı Aykırılık
Kiracının sözleşmede ağır ihlali, kiraya vereni zarara uğratan davranışları nedeniyle ve sözleşmeye aykırı davranış sebebiyle bir tahliye hali olup; bu durum TBK m.316’da düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Bu tahliye yolunda diğer usullerden farklı olarak, kira süresinin bitimi aranmamakta olup, kiraya verenin sözleşmeye esaslı aykırılığı kanıtlaması ve bu konuda ihtar ile aykırılığın giderilmesini istemesi gerekmektedir. Eğer ki kiraya veren için ağır bir zarar hali, süre verilmesinin faydasız olacağı, komşular için çekilmez bir halin varlığında süre verilmeden yazılı bir bildirimle sözleşme feshedilebilir. Sözleşmede açıkça yasaklanması halinde alt kiracı durumu da bu duruma örnektir.
◾ 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye
Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar. Bu husus TBK m.347 ilk cümlede şöyle düzenlenmiştir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
◾Taşınmazın Esaslı Onarımı, Tadilatı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan mülk üzerinde tadilat, yeniden inşa ve imar gibi işlemlerin yapılması nedeniyle evin belirli bir süreliğine kiracı tarafından terk edilmesini gerektiren durumu ifade eder.Burada gündeme gelecek tadilatın, esaslı nitelikte olması gerekmektedir. Kiralanan evde kiracının çıkmasını gerektirmeyen, basit nitelikte bir tadilat gerçekleştirilecekse kiracının tahliyesi sağlanamayacaktır. TBK m.350/2 şu şekildedir:
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise …açacağı dava ile sona erdirebilir.”
◾Kiracının Oturmaya Elverişli Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiracıya karşı tahliye davası açılarak kiralananın tahliye edilmesi halidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3 maddesi uyarınca;
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması halinde tahliye davası açabilme şartları şu şekilde özetlenebilir:
-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konut vasfına sahip bir taşınmazının bulunması gerekmektedir.
-Konutun aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde yer alması gerekmektedir.
-Kiraya verenin kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında bu durumu bilmemesi gerekmektedir.
-Kiraya verenin kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 AY içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan ile aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi halinde tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin bitmesini beklemesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde söz konusu sebebe dayanılarak tahliye davası açılabilecektir.
