| İçindekiler |
|---|
| Kamulaştırma Bedeli Tespiti ve Tescili |
| İlgili Kanun Maddeleri |
| Kamulaştırmayı Yapabilecek Kurumlar |
| Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi |
| Tapu Kütüğündeki Kamulaştırma Şerhinin Silinmesi |
| Kamulaştırma Dava Süreci Öncesi |
| Kamulaştırma Bedeli Taşınmaz Sahiplerine Ne Zaman Ödenir |
| Kamulaştırma Dava Süreci |
Haberler 15.07.2023 16:24 | Son Güncelleme 15.07.2023 22:08 | Okunma Süresi 11 Dakika
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİT VE TESCİLİ
Kamulaştırma işlemi devletin kamu kurumları ve iştirakleri yoluyla kamu yararı gözetilerek; malikin rıza göstermediği veya fiili ve hukuki sebeplerle söz konusu mülkiyeti, kamu gücünü kullanarak gerçek karşılığını peşin ödemek koşuluyla taşınmazı kendi mülkiyetine geçirmesidir.
İlgili Kanun Maddeleri
Anayasa m.46: Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Kamulaştırmayı Yapabilecek Kurumlar
Kamulaştırma kamu yararına işlem yetkisi devlet ve yürütme tarafından bazı kurumların yetkisine bırakılmıştır. Kamu yararı kararını verebilecek kurumlar şunlardır:
Kamulaştırma Kanunun m.3/2’de sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık
Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu
Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni
İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni
Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu
Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu
Üniversite
Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu
Atatürk Kültür Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları
Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu
Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu
Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu
Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları kamulaştırma işleminde yetkili olan kurumlardır. Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır. Bu kamu kurumları dışında hiçbir kurum kamulaştırma işlemi yapamamaktadır.
Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi
İdare kamulaştırma kararını verdikten ve yukarıda belirtilen hazırlık işlemlerinde gerekli tespitleri yaptıktan sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir. Bildirim tarihinden itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Bu değişiklik tapu malikliğinde bir değişiklik olabileceği gibi, mülkiyete konu ayni haklardaki bir değişiklik de olabilir. Kamulaştırma şerhi ancak kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu siciline konulabilir, öncesinde konulması mümkün değildir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yüksek mahkemenin idare tarafından konulan kamulaştırma şerhini fiili el atma olarak kabul etmemesidir.
Tapu Kütüğündeki Kamulaştırma Şerhinin Silinmesi
Kamulaştırma işlemini yapan idare, kamulaştırma işlemini tapu siciline şerh verdikten sonra altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesi gereğince mahkemeye dava açılarak tespit ve tescil isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınan belgeyi ilgili tapu dairesine ibraz etmek zorundadır. İlgili tapu dairesi gayrımenkulün bulunduğu yerdeki tapu dairesidir. Söz konusu belgenin mahkemeden alınıp ibraz edilmemesi durumunda kamulaştırma şerhinin, tapu dairesi tarafından herhangi bir talep beklenmeksizin, kendiliğinden silinmesi gerekir. Sonuçlanan kamulaştırma işlemine ilişkin şerhin ise artık silinmesine imkan yoktur. Altı aylık süreye rağmen tapu sicil müdürlüklerince kendiliğinden silinmeyen kamulaştırma şerhiyle ilgili olarak, tapu müdürlüğünden ilgililer talepte bulunabilir. Sürenin geçmesine ve talebe rağmen şerhi silmeyen idare aleyhine kişilerin dava açma hakkı saklıdır.
Kamulaştırma Dava Süreci Öncesi
Öncelikle kamulaştırılacak taşınmazın işlem yapılacak olan bölümü ölçeklendirilerek haritalanır.Böylece bir taşınmazın hangi bölümünün kamulaştırılacağı belirlenmiş olur.Taşınmazın mülk sahipleri belirlenir şayet taşımaz sahibi vefat etti ise mirasçıları tespit edilir. Böylece idare tarafından kamulaştırma davası açılacak kimseler tespit edilir.
Kamulaştırma işlemi yapılacak olan taşınmaza kamulaştırma şerhi işlenir ve yargılama süreci sonuna kadar bu şerh taşınmaz üzerinde kalır. Bu şer taşınmaza fiile el konulması anlamına gelmemektedir. İlgili idare tarafından yasada belirlenen 6 aylık süre içerisinde kamulaştırma davası açılmaması veya tapu sicil müdürlüğüne bildirim yapılmaması durumunda taşınmaz malikleri bu kaydının silinmesine ilgili tapu müdürlüğünden isteye bilmektedir.
Kurumun satın alma süreci ise öncelikle bir kıymet takdir komisyonu kurulması ile başlar. Bununla birlikte pazarlık, satın alma ve trampa işlemleri için ayrı bir komisyon kurulur ve taşınmaz üzerinde belirlenen tahmini bedel üzerinden satın alma işlemleri yapılır. Süreç içerisindeki kıymet takdiri raporlarına ve itirazlara dair bir yargı yolu açıktır.
Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus da, kamulaştırılan taşınmazların tahsis edildikleri kamulaştırma amacı dışında başka bir amaca dair kullandırılmasının kanun dışı olmasıdır. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan ve hedeflenen amaç için kullanılmayan taşınmazlarla ilgili olarak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır.
Kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaz sahibi veya sahipleri uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya çağrılır. Buradaki uzlaşma davetinin maksadı ise, taşınmaz sahipleri ve idarenin uzlaşarak kamulaştırma işlemi süreçlerinin dava yoluna taşımadan neticelendirmektir. Kamulaştırmayı yapan kurum, ancak gayrimenkul sahiplerini uzlaşmaya çağırması ve yapılan anlaşma ilişkilerinin sonuçsuz kalması durumunda dava açma hakkına sahiptir. Bu durum dava şartı olarak düzenlenmiştir. İdare sadece bu şartın gerçekleşmesi durumunda dava açabilir ve taşınmazın bedelinin tespitini ve kendi adına tescilini mahkemeden talep edebilir.
Kamulaştırma Bedeli Taşınmaz Sahiplerine Ne Zaman Ödenir
Kamulaştırmaya konu taşınmaz sahipleri, uzlaşma komisyonu tarafından kendilerine gönderilen davet mektubunun tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurup, anlaşma görüşmesi yapmayı talep edebilirler. Görüşmeler sonrasında veya davanın neticelenmesi ile taşınmaz hakkında tapuda ferağ yani ilgili taşınmazın idareye devrine onay verilmesi gereklidir bu işlemden sonra en geç 45 gün içerisinde kamulaştırma bedelinin ilgili taşınmaz sahibine ödenmesi zorunludur. Bedelin ödenmemesi halinde dava Hakkı saklıdır.
Tapuda yapılacak olan ferağ işlemlerinde harçlar ve giderler ilgili kurum tarafından ödenmektedir. Gayrimenkul sahipleri ve uzlaşma komisyonu arasında yapılan görüşmelerden sonuç çıkmaması veya anlaşmaya rağmen tapuda ferağ verilmemesi durumunda kamulaştırmayı yapan idare, mahkemede dava yoluyla kamulaştırmaya konu taşınmazın bedelinin tespitini ve mülkiyetin idare adına tescilini isteme yoluna gidebilmektedir.
Kamulaştırma Dava Süreci
Açılan davalarda; taşınmaz sahibi davalı olarak görülür. Davalar Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Davalarda harç ve masrafları kamulaştırma yapan idare yüklenir. Yargılamada kamulaştırma yapılan taşınmazda keşif yapılır. Değer tespiti sonrası bedel üzerinde karar verilir. Bedeli idarenin bankaya depo etmesi gerekmektedir. Ödenen bedeller karar kesinleşmeden davalıya ödenir. Davacıda karar kesinleşmeden davalıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma usulü olmayıp, yasada yer alan belirli hallerde uygulanan istisnai bir yoldur. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanır.
Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmazın bilirkişilerce değeri tespit edilir ve mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur. Mahkeme kararında sadece el koyma kararı verir, tescil ya da terkine hükmetmez. Mahkemece verilen bu karar delil tespitinden ibaret olup, anlaşmayı çözümleyen, işi sona erdiren bir karar hükmünde değildir. Bu sebeple verilen karar temyiz edilemez. Taraflar bilirkişileri raporuna karşı itirazlarını ileri sürebilirler. Mahkemece gerekli görülmesi durumunda bilirkişiden ek rapor alınabilir.
