Kiraya verenlerin kiralanan taşınmazı en hızlı ve hukuken en güvenli yoldan geri almasını sağlayan yolların başında Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca düzenlenen yazılı tahliye taahhütnamesi gelmektedir. Ancak uygulamada yapılan şekil ve süre hataları, tahliye sürecini çıkmaza sokarak yıllar süren davalara neden olabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Yargıtay içtihatları ve kanuni düzenlemeler doğrultusunda bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için şu şartların birlikte bulunması zorunludur:
- Yazılı Şekil Şartı: Taahhüt adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noter huzurunda da düzenlenebilir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra İmzalanması: Kira sözleşmesi ile aynı gün veya sözleşme kurulmadan önce verilen taahhütler Yargıtay kararlarınca “müzayaka (baskı) altında verilmiş” sayılarak geçersiz kabul edilir.
- Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı gün/ay/yıl olarak açıkça yazılmalıdır.
- Bizzat Kiracı (veya Yetkili Vekili) Tarafından İmzalanması: Taşınmazda birden fazla kiracı varsa taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Tarihsiz (Boş) Taahhütnameye İmza: Kiracının boş tarihe attığı imza Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre geçerli kabul edilir; kiracı sonradan doldurulan tarihin aksini ancak kesin delille (yazılı belgeyle) ispatlayabilir.
- Aile Konutu Durumu: Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse ve sözleşmede imzası olmayan eş açık rıza göstermemişse, Türk Medeni Kanunu m. 194 gereğince taahhütnameye dayalı tahliye engellenebilir.
Tahliye Süreci: İcra Takibi ve Dava Yolu Karşılaştırması
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yasal sürecin başlatılması şarttır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılırsa tahliye hakkı o dönem için düşer.
| Yöntem | Görevli / Yetkili Merci | Süreç ve Avantajı |
| İcra Takibi (İİK m. 272) | İcra Dairesi (Örnek No: 14) | Kiracıya 15 gün içinde tahliye, 7 gün içinde itiraz süresi verilir. İtiraz olmazsa tahliye kesinleşir. |
| Tahliye Davası (TBK m. 352) | Sulh Hukuk Mahkemesi | Doğrudan dava açılarak tahliye talep edilir. İcra takibine göre daha uzun sürebilir ancak kesin hüküm sağlar. |
Kiracı İtiraz Ederse Ne Yapılır?
İcra takibine karşı kiracı 7 gün içinde imzaya veya tarihe itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya verenin iki hukuki seçeneği bulunur:
- İtirazın Kaldırılması (İcra Hukuk Mahkemesi): Taahhütname noterden yapılmışsa veya kiracı adi yazılı taahhütnamedeki imzayı açıkça inkar etmemişse İcra Mahkemesi’nde hızlıca tahliye kararı alınabilir.
- İtirazın İptali ve Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi): İmzaya açıkça itiraz edilmişse ve belge noter onaylı değilse, imza incelemesi (adli tıp/grafoloji) için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı çıkarmak ne kadar sürer?
İtiraz edilmeyen bir icra takibinde süreç ortalama 1-2 ay içinde tamamlanır. Kiracının itirazı ve dava açılması durumunda ise yargılama mahkemelerin iş yüküne göre 6 ila 14 ay arasında sonuçlanabilmektedir.
Kira sözleşmesi yenilendikçe eski tahliye taahhüdü geçerli kalır mı?
Hayır; taahhütname üzerinde yazılı olan tarih geçtikten sonra 1 ay içinde takip/dava açılmamışsa veya yeni döneme ilişkin yeni bir taahhütname alınmamışsa eski taahhütname hükmünü yitirir.
Tahliye taahhütnamesi için arabuluculuk zorunlu mu?
Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Ancak İcra İflas Kanunu m. 272 kapsamında başlatılan icra takiplerinde doğrudan icra dairesine başvurulur.
Taşınmaz tahliye süreçleri; hak düşürücü süreler, usul kuralları ve delil tespiti açısından yüksek risk barındıran teknik süreçlerdir. Hak kaybına uğramamak ve tahliye sürecini en kısa sürede neticelendirmek için alanında yetkin bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından profesyonel hukuki destek alınmalıdır.
Yasal Uyarı: Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için uzman bir avukata danışmanız önerilir.
